不動産投資にかかる初期費用｜クラウドファンディングなら不要

不動産投資は昔から有名な投資物件であり、実際に投資を考えている方もいるでしょう。ただ不動産投資にしても、初期費用がかかり、どうしてもまとまった資金が必要となります。ただこれがクラウドファンディングを利用するとなると、初期費用は少なくて済みます。

不動産投資をはじめるときにどのくらい費用がかかるのか

実際に不動産投資を行なうと建物や土地の他に、税金や手数料など数々の初期費用が必要となります。これを資金を用意して不動産投資する場合と、クラウドファンディングを利用して投資する場合では、初期費用はどれぐらい違うのでしょうか？

不動産投資の初期費用

クラウドファンディングの話の前に、まずは不動産投資には初期費用はいくらかかるか見てみましょう。

新築で建物を建てる場合は、工事を行い建築しますが、土木費用の他に設備関連費用やガス工事費用、駐車場を作るならアスファルトにするなどの工事費用もかかります。これが中古の物件を買うとなると、一から建設する必要はありませんが、場合によっては修繕やリフォームしないとならず、その費用がかかります。

もしも土地を持っていないなら、不動産物件を建てるための土地を購入しないとなりません。土地を借りるという方法もありますが、不動産投資する場合は、新しく土地を購入するのが普通です。

中古物件を購入し投資するなら、不動産会社から物件を紹介してもらい、気に入った物件を購入することになります。この場合は仲介手数料がかかり、物件価格の3%程度が仲介手数料となります。

不動産投資をするなら、土地を買い物件を購入すれば投資開始とはなりますが、それ以外の費用も発生してきます。

まずは物件や土地に関しては、消費税が発生し、購入代金に消費税分が加算されます。不動産を取得すると不動産所得税も課税され、土地は「固定資産税評価額×1/2×3%」、建物は「固定資産税評価額×3% 」となります。不動産を通して仲介して物件を購入する場合は、契約書に印紙税もかかります。

そして最後に、権利を確保するために、所得権の登記を行ない、登記することで権利を公示できます。登記時には登記免許税が発生します。登記申請を司法書士に依頼する場合は、売買による所有権移転が「固定資産税評価額×1%」、抵当権の設定が「債権額×0.4% 」これぐらい手数料が発生します。

もしも不動産投資する場合に、自己資金が足りなく、ローンを組んで投資するならば、ローンに対する利息も発生します。分割払いごとに利息は支払いますが、これも初期費用と見ておいた方が無難です。

銀行などの住宅ローンを利用するなら、金利は0.5%～1%程度で低いですが、ビジネスローンを利用するなら金利は8.0%～15.0%と、法律ぎりぎり上限の金利で、とても高いです。

不動産投資を行なうときは、このように建物や土地以外にも色々と費用が発生し、しかも最低でも数百万円の資金は必要です。10万円や50万円で始められるような投資案件ではなく、しかも投資後は空き部屋のリスクもあります。

資金が足りなくて、銀行からお金を借りて始めるにしても、せっかく投資した物件の空き部屋が多く、予想していたよりも毎月の収入が減れば、借金の返済計画にも狂いが出てきます。不動産投資の紹介では成功例が華々しく語れるケースも多いですが、その反面同じように失敗した例も数多くあるのです。

しかも投資するとなると、大きな金額を使いますので、少なくとも数年から10年以上は投資金を回収するまで期間は必要となります。これも不動産投資をする人には、大きな心配事となるでしょう。

そんな不動産投資ですが、最近はクラウドファンディングという手法も登場しており、少ない資金でも投資を出来るようになっています。

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クラウドファンディングを利用した不動産投資のメリット・デメリット

クラウドファンディングとは、インターネットを通じて、多くの人から出資を募り、その資金をクラウドファンディングの会社が運用し、投資したり商品開発を行なったりします。そのようなプロジェクトを行い成功し、利益が出ると、出資額に応じて利益が還元されます。

そして、私たち個人が投資家となって出資する事が出来ます。今回の不動産投資であれば、純粋に不動産経営会社が出資を募り、物件の運用で利益を出し、その利益分を投資家に分配します。利益は賃貸収入などとなり、その利益を出資者に還元します。

どれぐらいの還元を受けられるかは、それぞれの運用会社によって違い、利益の5%や10%と違いがあります。

どのようなメリットがあるのか！？

通常不動産投資を始めるには、数百万円から数千万円の資金が必要なり、物件や土地以外のコストもかかります。しかしこれがクラウドファンディングを利用するとなると、少額から投資を始められるのです。

たとえば、クラウドファンディングの投資会社が、500万円の資金を投資家から調達し、不動産投資を行なうとします。投資する人物が100名集まれば、単純計算で、投資家1名の出資金は5万円で済むのです。

不動産投資の場合は、投資家が出資するお金はおよそ10万円からという会社が多く、中には1万円から投資できる会社もあります。

ただ投資額は、自分で数百万円を用意して運用するよりも少ない資金となりますので、その投資額に応じて利益も分配されます。このために、受け取れる利益は少なくなってしまうのは仕方がありません。ただ投資額を増やしていけば、それだけ受け取れる利益も大きくなります。

クラウドファンディングによる不動産投資は、自分で全額資金を用意して投資するよりも、遙かにリスクは減らせます。

大きなリスクとして空き部屋の問題がありますが、クラウドファンディングで不動産投資する会社はプロの不動産会社が行ないますので、自分で運用するよりもリスクは減ります。駅前などの交通の便の良いところの物件に投資すれば、それだけ空き室のリスクも減らせます。

しかもこのような物件は通常は、建物と土地を合わせると、投資するための金額も大きくなり、自分で全額資金を用意するのは難しいです。しかし多くの投資家から資金を集める方式のクラウドファンディングなら、あなたの用意する資金は少額でも投資可能なのです。

プロの不動産会社が物件を選ぶので、年数と共に資産価値が減っていくリスクも少なく、価値の下がらないような物件を探して資金を集います。これが個人で1から投資するとなると、その物件の資産価値が将来下がるのかどうか判断しにくいです。

どのようなデメリットがあるのか！？

いくらクラウドファンディングを利用したとしても、リスクが発生することはあります。

不動産に投資したとしても、これは投資であり銀行などの預貯金と違い、元本保証はありません。運用が成功すれば利益の配分がありますが、運用に失敗して損失を出せば、投資家にも損失が出る場合があり、資金がマイナスになる可能性はあります。

ただ不動産会社の中には、出資率が不動産で30%出資者70%となると、30%までの下落分は不動産が負うというような会社もあります。

投資家の気になるところは、利益がどれぐらいで、予定利回りはどれぐらいであり、分配金はいくらもらえるかと言うことでしょう。多くの会社では予定利回りを5%や10%と設定しています。しかしこれも運用して利益が出た場合の利回りであり、予定よりも利益が少なければ利回りが下がることもあり、最悪マイナスになる可能性もあります。

投資する場合は、運用期間は1年や2年と会社で決めていることが多いです。その期間中は一度投資するとキャンセル出来ず、投資家がお金を引き出すことも出来ないケースが多いです。また満期になる前にキャンセルや引き出そうとすると、手数料を取られる場合もあります。このために流動性は低い投資案件と言えます。

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クラウドファンディング会社の選び方

最近は不動産投資でも、クラウドファンディングの形を取る会社も増えています。投資家としては出来るだけ利益の出るような会社に投資したいものです。

まずは、その会社の実績を見てみましょう。過去の利益を出していて、その利益を投資家に分配しているような会社だと信頼性が高いです。実績は多い会社の方が信頼は出来るでしょう。

そして当たり前ですが、信頼があり、なおかつ利回りも高いようなところを選んだ方が、投資家にはメリットは多いです。高い利回りの会社に投資することで、高いパフォーマンスも得られます。

そして重要なのが、1社にすべての資金を投資するのではなく、資金は数社に分けて投資すると良いです。これは分散投資となり、どのような投資案件でも、分散投資はリスク回避の基本です。分散投資すればA社で損失が出たとしても、B社の利益でカバーできるような可能性もあります。

その投資案件の投資期間も短い方がリスクは少ないと言えます。2年以上のような案件はあまりおすすめできず、逆に3ヶ月程度の短すぎる期間の案件もパフォーマンスが良くありません。このために、6ヶ月から12ヶ月程度の期間の案件が、パフォーマンスで考えても良く、投資家としても安心できる期間だと思います。

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