ラッキーバンク子会社LBIリアルティとは?投資家はメリットだらけ

ラッキーバンク子会社LBIリアルティとは?投資家はメリットだらけ

投資型クラウドファンディングに出資している方であれば、ラッキーバンクという業者の名前はご存知だと思います。

ラッキーバンクで最初の案件が登場したのは2014年12月、まだローンチから2年少ししか経っていない業者ですが、出資金を集めた累計額は80億円目前、クラウドファンディング業者の中ではmaneo、SBIソーシャルレンディング、クラウドバンクに続き4番目の実績を誇ります。

その人気の秘密は、高利率なのに全件に貸付金額を超える不動産担保が付いていること。最近でこそ少し利率が落ち着きつつありますが、それでも8~10%の案件が不動産担保付きですから、案件としての収益性、安定性に優れていると言っていいでしょう。

そんなラッキーバンクの運営を行うLBI(ラッキーバンク・インベストメント)社が、2016年8月に不動産事業を手がけるLBIリアルティを設立しました。題して、「不動産×金融×ITのシナジーを生み出す、FinTech企業発の不動産会社」

それでは、LBIリアルティの概要と意義、投資家にとってのメリットを見ていくことにしましょう。

LBIリアルティのスキーム

まず、既存のラッキーバンクや貸付先との間のLBIリアルティの立ち位置、そのビジネススキームについて説明します。

LBIリアルティの概略

リアルティ(Realty)の単語からでも分かるように、LBIリアルティというのは不動産を取り扱う会社です。一方で、ラッキーバンクはあくまでもクラウドファンディング事業者であり、不動産業者に貸し付ける事はあったとしても、自らが不動産業を行う事はありませんでした。

今回、LBIリアルティを設立することにより、自社の経験やネットワークを生かして独自に不動産プロジェクトを立ち上げる事ができるようになったわけです。

そうなりますと、LBIリアルティそのものに事業資金を貸し付ける必要も出てきます。この貸付をラッキーバンクのプラットフォーム上で行う事で、自社グループ内で「不動産開発」と「そのための資金集めプラットフォーム」を両方持とう、というのがLBIリアルティの概略です。

図で示しますと、以下のようなスキームになります。

LBIリアルティは何をするのか?

では、実際のところLBIリアルティは何をするのか、これは公式サイトに書かれています。

「LBIリアルティ株式会社は、グループ企業である「ラッキーバンク・インベストメント株式会社」で培ったファンド組成の経験を活かした新たなバリューアップコンセプトをもって、レジデンシャル、オフィスビル、商業施設、土地等を中心とした不動産売買事業に参入いたしました」

ラッキーバンクがこれまで貸し付けていた案件は全て不動産業界で、その中身は住宅やオフィスビルなどを安く買い、リフォームやリノベーションを施して転売するというものでした。そのファンド組成の経験を活かして、と書いてありますので、LBIリアルティでもこれらの事業を行う予定なのでしょう。

クラウドファンディングと不動産事業者のコラボにより、貸付対象が広がる事が期待される。

LBIリアルティ設立の意義、投資家へのメリット

LBIリアルティ設立によって何が変わるのか、投資家にはどんなメリットがあるのかを考えてみることにします。

LBIリアルティの意義は?

LBIリアルティがどんな意義を持って設立したものか、これについてはプレスリリースに「Lucky Bank×LBIリアルティの可能性」として書かれています。

「1.ファンド組成経験と不動産市場でのネットワークを活かした「情報の非対称性」へのシグナリングとスクリーニングの実現。

2.不動産特化型ソーシャルレンディングを活かした「素早い不動産取引」を完結。

3.LBIリアルティとの不動産取引実績を基に、新規不動産業者への融資の実現とソーシャルレンディング市場の拡大」

一つ一つ見ていく事にしましょう。

1.情報の非対称性の改善

この説明の前に、用語の解説が必要だと思います。

情報の非対称性→取引当事者同士の持っている情報に隔たりがあること。一方が持っている情報を、他方が持っていないような状態。

シグナリング→情報の非対称性がある場合に、情報を持つ者が持たない者に情報を開示する行動。

スクリーニング→情報の非対称性がある場合に、情報が持たない者が持つ者に対して情報を引き出す行動。

つまり、外部不動産業者との取引に、LBIリアルティという「ファンドを組成した経験と不動産業界のネットワークを活かした」会社を介することにより、貸付先である不動産業者からより多くの情報を開示してもらう(あるいは引き出す)事ができ、ラッキーバンクと不動産業者、あるいはLBIリアルティと不動産業者の間にある情報の多寡(非対称性)を埋めようとする、ということでしょう。

ということは逆説的に言えば、不動産のプロである不動産業者とクラウドファンディング業者の間には、現時点で情報の非対称性が存在するということです。もしかするといつかどこかで、クラウドファンディングの担保にしている不動産の評価価値に虚偽があった、などという最悪の事態も起こりうるのかもしれません。

2.素早い不動産取引

これは分かりやすいです。

不動産取引を自社グループ内に取り込み、仲間内で回すことによって、外部と取引する場合に比べて素早い処理ができるのは当然のことだと思います。一つ一つの取引にかかる工数が節約できれば、その分だけ効率的に案件を処理することができます。

それは、投資家にとって言えば、より多くの案件が登場することに他なりません。

3.新規不動産事業者への融資実現

新規の事業者にはなかなか資金の貸付が難しい、というのは、銀行からの貸付に限った事ではなく、クラウドファンディングにおける貸付でも同じことです。銀行が貸し付けられない資金の需給ギャップを埋めるのがクラウドファンディングの意義だとしても、その点は変わりません。

しかし、どんな事業であってもローンチ直後に資金需要が高いのは当然のことです。ですので、LBIリアルティという不動産業者をクラウドファンディング事業者の子会社として設立することにより、多くの新規不動産業者に取引の機会を与えて実績を積んでもらう事が可能になります。

それらの不動産業者を、ゆくゆくは自分のプラットフォームに引き込んで資金調達をしてもらうことで、クラウドファンディング事業を拡大して自社の利益に繋げる、という計画のようです。クラウドファンディングと不動産をうまく組み合わせたアイディアだと思います。

LBIリアルティの意義は次の3つ。

1.「情報の非対称性」の解消

2.不動産取引にかかる処理のスピードアップ

3.新規不動産業者の自社プラットフォームへの取り込み

投資家への影響は?

LBIリアルティ設立により何が変わるのか。投資家への影響を、メリットとデメリットの両面から考えてみます。

投資家へのメリット

投資家へのメリットは、大きく分けて2つあります。

メリット1:情報の非対称性の解消

クラウドファンディング業者と不動産業者だけではなく、クラウドファンディング業者と投資家との間にも情報の非対称性は存在します。身近なところで言えば、担保物件が本当にその価値を持つかどうか分からなかったり、貸付先が分からなかったりと言ったものです。

貸付先の匿名性は監督官庁の指導によるものなので仕方ありませんが、LBIリアルティの設立により、それ以外の情報についての非対称性を解消することができれば、クラウドファンディング投資家にとって、投資するための確かな判断基準を得る事ができるという意義があります。

メリット2:案件の増大

また、LBIリアルティの設立により取引する不動産業者が増えるため、扱う案件数が純粋に増える事が期待されます。 特にラッキーバンクの案件は、前述の通り高利回り・全件不動産担保付きという魅力のためにごく短時間で募集枠が埋まってしまうので、案件が増えることにより投資家の投資機会が増えることになります。

投資家へのデメリット

一方で、デメリットも考えてみます。

デメリット1:玉石混淆のリスク

これまでより多くの不動産業者、特に新規の不動産業者と取引するということは、その事業者の安定性に大きなバラツキが生じる事になります。投資案件が増えるのは良い事なのですが、その中には優良な業者の案件もあればそうでない業者の案件もある、というリスクは押さえておくべきでしょう。

デメリット2:LBIリアルティそのもののリスク

LBIリアルティはラッキーバンクの100%子会社です。従って、(あまり考えたくはありませんが)LBIリアルティが何らかの理由で大きな損失を出した場合、最悪は親会社であるラッキーバンクにも損害が及ぶリスクは考えておかなければなりません。

メリットは情報量と案件数の増加、デメリットは業務範囲拡大による品質リスク。

まとめ

LBIリアルティの設立により始まった、クラウドファンディング事業者の不動産業界への進出。この動きは業界に何をもたらすのでしょうか?

クラウドファンディング業界への影響

クラウドファンディング事業者が不動産事業へ分野を広げていく、というのは今回が初めての取り組みだと思いますが、その逆であれば既に例があります。「不動産事業を本業とする事業者」がクラウドファンディング事業へ分野を広げていく方向であれば、もう数社がクラウドファンディングに参入しています。それだけ不動産業界とクラウドファンディング業界は相性が良いということであり、これからもこういった動きは進んでいくでしょう。

ここからは個人的な考えとなりますが、将来的には「クラウドファンディング×???」という、他の業界とクラウドファンディングが結びつく流れができてくるものと予想します。

実際、この夏には購入型クラウドファンディング事業者が投資型に参入するという話もでています。クラウドファンディング業界が健全な発展を続ける限り、FinTechのブームに乗ってその分野は拡大を続けることが予想されます。実に将来が楽しみな業界ではないでしょうか。

一投資家として

最後に、一投資家の立場としてLBIリアルティに期待することは、何といっても登場する案件数が増えることです。

高利回り・不動産担保付き・出金手数料無料と非常に使い勝手が良いだけに、ラッキーバンクの案件はここ何回か、募集開始数分で満額成立してしまっています。案件が増えることでサーバレースに巻き込まれず、投資したいタイミングで投資できるようになってくれれば、と思います。

(ここ数回、投資レースで連敗している筆者としては、切実な願いです)

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